時間：2023-07-31|瀏覽：225
銷售持續(xù)復蘇，二手房領先一手。2023年一季度，全國商品房銷售金額同比增長4.1%，較前兩個月同比轉(zhuǎn)正；銷售面積同比下降1.8%，降幅收窄1.8個百分點。3月單月，銷售金額同比增長6.3%，銷售面積同比下降3.5%。高頻數(shù)據(jù)顯示，銷售仍處于復蘇通道，截至4月17日，我們跟蹤的42個樣本城市新房簽約數(shù)量同比增長25.2%，14個樣本城市二手房簽約數(shù)量同比增長77.0%，增速較3月份分別降低了2.9個百分點和13.0個百分點。從企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2023年一季度，樣本房企銷售額同比增長19.6%；那些積極拿地的企業(yè)（我們定義為2022年拿地銷售額比超過25%的企業(yè)）一季度銷售額同比增長60.9%，而不積極拿地的企業(yè)同比下降15.1%。整個行業(yè)仍在分化中復蘇。
供給充足的情況下，預計投資和新開工將逐季增長。2023年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.8%，降幅擴大0.1個百分點；新開工面積同比下降19.2%，降幅擴大了9.8個百分點。3月單月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%，降幅擴大1.5個百分點；新開工面積同比下降29.0%，降幅擴大了19.6個百分點。由于信用問題的存在，許多企業(yè)不得不控制建筑安裝的進度，即降低難以銷售的資源的開工程度，以確保有足夠的資金保證信用無虞。因此，我們認為新開工的下降并不是供給不足的前兆，而是對區(qū)域供給過剩的被動反應（即使開工了也很難銷售掉），絕大多數(shù)企業(yè)可開工資源的規(guī)模仍然很大。展望未來，我們認為隨著信用融資環(huán)境慢慢好轉(zhuǎn)，銷售速度將保持相對良好，企業(yè)的新開工和投資可能逐季增長。核心城市土地市場的修復是投資和新開工修復的前瞻指標。
非經(jīng)營性開發(fā)阻力大幅下降，保交付政策取得明顯效果，竣工面積預計持續(xù)超出預期。一至三月全國竣工面積同比增長14.7%，3月單月同比增長32.0%，較一至二月累計增速8.0%顯著提高。一方面，我們認為在專項借款等工具的支持下，物業(yè)交付問題確實能夠得到有效解決。一些企業(yè)達成債務重組協(xié)議，進一步加強了行業(yè)加速交付的勢頭。另一方面，一些非經(jīng)營性開發(fā)阻力減少（例如大型運動會導致的停工周期縮短，規(guī)劃修改案例減少等），也明顯緩解了建設工期延長的現(xiàn)狀。我們認為，2023年的竣工面積將持續(xù)超過市場預期。
政策和復蘇呈負相關，復蘇是政策持續(xù)微調(diào)的結(jié)果。3月份，在全國70個大中城市中，有64個城市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲，18個城市同比上漲，有3個城市連續(xù)3個月新房價格同環(huán)比均保持下降。我們認為，政策的力度和頻率與經(jīng)濟復蘇呈現(xiàn)高度負相關。復蘇的勢頭越明顯，政策寬松的力度越小，反之亦然。隨著政策對市場高頻數(shù)據(jù)高度關注，我們預計二季度開始，政策托底的力度有望下降。但隨著銷售速度逐漸下降，我們預計下半年政策寬松的力度可能會增加。盡管政策和基本面之間存在著蹺蹺板的關系，但我們認為2023年的這種蹺蹺板變得更加微妙，即政策更加精準地應對基本面的變化，而基本面也更敏感地反饋政策的變化。當然，當前大多數(shù)城市的政策空間仍然很大。
風險因素：行業(yè)銷售復蘇不及預期的風險；部分開發(fā)企業(yè)可售貨值不足、業(yè)績不達預期的風險；開發(fā)企業(yè)的信用風險。
微妙的蹺蹺板并不意味著政策轉(zhuǎn)向，復蘇仍然是房地產(chǎn)行業(yè)的主導趨勢，我們看好擁有積極拿地策略、融資渠道暢通和優(yōu)質(zhì)存量資源的房企。我們也看好信用無虞、具有廣闊拓展空間的大型物業(yè)管理企業(yè)，以及房地產(chǎn)服務平臺。
資料來源：
非小號行情
