5月18日，澎湃新聞?dòng)浾邚纳虾Ｊ衅謻|新區(qū)人民法院（以下簡稱上海浦東法院）獲悉，該院經(jīng)審理后，對這起涉疫情房屋買賣糾紛作出一審判決：確認(rèn)意向書解除，被告返還定金50萬元，并賠償原告損失50萬元。日前，二審法院維持原判。

上海浦東法院介紹，2020年3月，李先生夫婦看中了一套位于浦東新區(qū)的房子，盡管賣家人在國外，經(jīng)中介居間溝通，三方成功在線簽訂了《委托購買意向書》?？紤]到疫情影響，賣家回國日期未定，意向書中將房地產(chǎn)買賣合同的最晚簽訂期限定在同年6月15日，過戶時(shí)間最遲為7月31日。同時(shí)約定，若因疫情造成的不可抗力，買賣雙方可另行書面協(xié)商約定簽約日期。

隨后，李先生按約支付了50萬元定金，根據(jù)意向書，該款項(xiàng)暫由中介代為保管，直至雙方簽訂買賣合同后，轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管賬戶。期間如果李先生違約，則50萬元?dú)w賣家所有；反之，如果賣家違約，則雙倍返還定金給李先生。

可是簽約日期臨近，眼見房價(jià)上漲，賣家想要按照當(dāng)前市場價(jià)格重新協(xié)商，還表示“如不調(diào)整現(xiàn)在的價(jià)格，這買賣不可能順利進(jìn)行”。

李先生無法接受，雙方協(xié)商無果后，交易陷入了僵局。

同年8月2日，約定的最遲過戶時(shí)間已過，賣家發(fā)來告知書，表示李先生未能在履約期內(nèi)與自己另行協(xié)商日期，應(yīng)視為放棄交易，自己短期內(nèi)也不打算出售該房屋，故交易中止。

可誰知，第2天，賣家就將該房屋重新掛牌出售，掛牌價(jià)轉(zhuǎn)眼漲了100萬元。眼見繼續(xù)履行無望，李先生表示同意解除意向書，但要求雙倍返還定金，而賣家卻稱自己沒收到定金。無奈之下，李先生夫婦向法院起訴。

原告訴稱，賣家歪曲事實(shí)、單方終止交易，構(gòu)成根本性違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金合計(jì)100萬元。不過，賣家違約給自己帶來的損失已經(jīng)遠(yuǎn)超定金數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按照該房屋漲價(jià)之后的差價(jià)97萬元進(jìn)行賠償。

被告辯稱，同意解除意向書，但自己沒有違約，取消交易是因?yàn)橐咔椴豢煽沽?。自己沒有收到定金，也沒有委托中介保管，不應(yīng)由自己返還。根據(jù)法律規(guī)定，定金和違約金只能二選一，原告現(xiàn)已主張了定金，就不能再主張其他賠償。

第三人中介公司稱，認(rèn)同原告的陳述和訴請，被告在委托書中的簽字屬實(shí)，50萬定金現(xiàn)在自己處，判決后可以退還。

上海浦東法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的《委托購買意向書》屬預(yù)約合同，該意向書簽訂于疫情期間，其中約定的期限均已考慮到了疫情影響，對于疫情不可抗力導(dǎo)致的變動(dòng)，也可按約定另行協(xié)商。被告簽訂意向書后，并無返滬的表態(tài)，反而多次提到房價(jià)上漲，要重新協(xié)商價(jià)格，其違約意圖明顯，發(fā)函終止交易的行為構(gòu)成違約，原告據(jù)此解除意向書于法有據(jù)，遂認(rèn)定該解除系被告違約造成。

關(guān)于第三人收取的定金50萬元是否是其代被告保管。法院認(rèn)為，第三人處于中立地位，無證據(jù)表明其與一方有利害關(guān)系，且收取定金時(shí)，原、被告還未產(chǎn)生糾紛，第三人無必要冒充簽名，其陳述有一定可信度。同時(shí)，意向書中約定了定金事宜，被告簽訂時(shí)理應(yīng)知曉，但他在解除意向書前，從未對定金提出異議。被告與第三人的聊天記錄也顯示，其知曉并認(rèn)可定金事宜。因此，法院認(rèn)定被告委托第三人保管定金這一事實(shí)存在，該定金視為被告收取。

至于賠償金額，考慮到雙方簽訂的意向書為預(yù)約合同性質(zhì)，結(jié)合履行程度、違約時(shí)間、違約方過錯(cuò)、定金金額等因素，法院酌定為50萬元。

據(jù)此，法院作出上述判決。

上海浦東法院民事審判庭副庭長、本案主審法官周箐表示，在房屋買賣中，一味地將疫情和不可抗力劃上等號(hào)，這是一種片面的認(rèn)知。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，因此疫情對正常履行影響不大的，不應(yīng)按不可抗力納入考量，進(jìn)行責(zé)任免除。正如本案中，被告違約表面是因疫情導(dǎo)致，實(shí)則是意圖漲價(jià)而故意違約。在此也提醒大家，疫情不是違約的借口，更不是萬能的免責(zé)“擋箭牌”，買賣雙方都應(yīng)遵法守約，積極履行各項(xiàng)約定義務(wù)。

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